Harga Properti 2025 Bergerak Naik, Kota Non Jabodetabek Jadi Pusat Perhatian Pasar
JAKARTA - Pergerakan harga properti selalu menjadi perhatian utama pelaku pasar setiap tahunnya. Sepanjang 2025, nilai properti di sejumlah wilayah Indonesia menunjukkan tren kenaikan yang menarik untuk dicermati.
Kenaikan dan penurunan harga properti dapat terjadi secara bulanan maupun tahunan. Faktor yang memengaruhi pergerakan tersebut sangat beragam, mulai dari ekonomi, infrastruktur, hingga kebijakan pemerintah.
Laporan Flash Report Desember 2025 mencatat adanya kota-kota yang mencatatkan pertumbuhan harga properti secara tahunan. Menariknya, kota dengan kenaikan tertinggi justru berada di luar kawasan Jabodetabek.
Baca JugaKelistrikan Aceh Pulih Total Seluruh Gardu Induk Beroperasi Normal
Denpasar, Bali, menjadi kota yang mencatatkan pergerakan nilai properti paling menonjol. Secara tahunan, harga properti di kota ini tumbuh sebesar 3,4 persen dibandingkan tahun sebelumnya.
Median harga rumah di Denpasar tercatat mencapai Rp 6,5 miliar. Angka tersebut meningkat 8,3 persen dibandingkan tahun sebelumnya.
Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, menjelaskan bahwa kenaikan tersebut terutama terjadi di segmen atas. Ia menilai segmen ini lebih cepat mengalami penyesuaian harga dibandingkan segmen lainnya.
“Pola ini menunjukkan bahwa segmen atas lebih cepat mengalami penyesuaian harga, meskipun kontribusi volumenya lebih kecil dibanding segmen menengah,” kata Marisa Jaya. Pernyataan tersebut disampaikan dalam keterangan tertulis pada Kamis, 18 Desember 2025.
Pariwisata dan Kebijakan Dorong Harga Properti Denpasar dan Yogyakarta
Kenaikan nilai properti di Denpasar didorong oleh pulihnya sektor pariwisata Bali pascapandemi. Pemulihan ini turut mendorong pertumbuhan ekonomi lokal secara signifikan.
Selain pariwisata, kebijakan pemerintah daerah juga menjadi faktor penting. Beberapa kemudahan seperti Second Home Visa dan Golden Visa turut memperluas basis permintaan.
Pelonggaran aturan kepemilikan properti bagi warga negara asing juga berkontribusi pada peningkatan permintaan. Dampaknya paling terasa pada segmen menengah atas.
Marisa menyebutkan bahwa rumah yang paling banyak dicari di Denpasar berada di kisaran harga Rp 1 miliar hingga Rp 3 miliar. Selain itu, permintaan juga tinggi untuk rumah seharga Rp 400 juta hingga Rp 1 miliar.
Setelah Denpasar, Yogyakarta menjadi kota berikutnya yang mencatatkan pertumbuhan harga properti secara konsisten. Kenaikan tertinggi di Yogyakarta juga terjadi pada segmen hunian kelas atas.
Median harga rumah di segmen atas Yogyakarta tercatat mencapai Rp 6,5 miliar. Secara tahunan, angka tersebut tumbuh signifikan hingga 18,2 persen.
Meski segmen atas mengalami kenaikan tajam, permintaan terbesar tetap berasal dari segmen bawah dan menengah. Rumah dengan harga Rp 400 juta hingga Rp 1 miliar menjadi pilihan utama pasar.
Selain itu, rumah dengan harga di atas Rp 400 juta hingga Rp 1 miliar serta segmen Rp 1 miliar hingga Rp 3 miliar juga mencatatkan permintaan yang stabil. Kondisi ini menunjukkan struktur pasar yang masih sehat.
Salah satu alasan Yogyakarta konsisten mengalami kenaikan nilai hunian adalah penguatan konektivitas antarwilayah. Infrastruktur transportasi menjadi faktor krusial dalam mendukung pertumbuhan properti.
Keberadaan Tol Solo-Klaten sejak September 2024 memperkuat akses antara Semarang, Solo, hingga Kulon Progo. Jalur ini meningkatkan mobilitas dan menarik minat investor properti.
Selain konektivitas, sektor pariwisata Yogyakarta juga terus mengalami pertumbuhan. Mobilitas antarwilayah yang meningkat turut memperkuat permintaan hunian.
Semarang dan Kota Lain Ikut Mencatatkan Pertumbuhan Positif
Selain Denpasar dan Yogyakarta, Semarang juga menunjukkan tren kenaikan harga properti. Kenaikan terutama terjadi pada hunian kelas atas dengan luas lebih dari 251 meter persegi.
Marisa menyebutkan median harga rumah di Semarang mencapai Rp 5,9 miliar. Secara tahunan, harga tersebut tumbuh sebesar 7,3 persen.
Meskipun segmen atas mengalami pertumbuhan, permintaan terbesar di Semarang tetap berada pada rumah dengan harga Rp 400 juta hingga Rp 1 miliar. Segmen ini menjadi tulang punggung pasar properti di kota tersebut.
Permintaan berikutnya datang dari rumah dengan harga di atas Rp 400 juta hingga Rp 1 miliar serta segmen Rp 1 miliar hingga Rp 3 miliar. Struktur permintaan ini dinilai relatif stabil.
“Temuan ini menunjukkan bahwa meskipun kenaikan harga banyak dipicu oleh segmen atas, struktur permintaan pasar tetap ditopang oleh segmen menengah dan menengah bawah,” ujar Marisa. Ia menilai segmen tersebut lebih berkelanjutan dalam jangka panjang.
Pendorong kenaikan harga properti di Semarang berasal dari integrasi ekonomi dan pariwisata kawasan Jawa Tengah dan DI Yogyakarta. Kota ini juga berperan penting sebagai pusat logistik dan perdagangan regional.
Aktivitas distribusi dan perdagangan yang meningkat membuat kebutuhan hunian terus bertumbuh. Hal ini berdampak langsung pada pergerakan harga properti.
Selain tiga kota utama tersebut, beberapa kota lain juga mencatatkan pertumbuhan harga positif. Marisa menyebut Medan, Bekasi, Tangerang, dan Depok sebagai wilayah dengan tren serupa.
“Berdasarkan Flash Report Desember 2025 by Rumah123, lima kota dengan kenaikan harga rumah tahunan positif tertinggi adalah Denpasar, Medan, Bekasi, Yogyakarta, dan Tangerang,” jelas Marisa. Pernyataan ini menegaskan dominasi kota-kota non Jabodetabek.
Secara historis sepanjang 2025, kota yang konsisten mencatatkan pertumbuhan harga tahunan positif adalah Denpasar, Depok, Semarang, Tangerang, dan Yogyakarta. Konsistensi ini menunjukkan daya tahan pasar properti di wilayah tersebut.
Tren ini memperlihatkan bahwa pertumbuhan properti tidak lagi terpusat di Jabodetabek. Kota-kota dengan dukungan pariwisata, infrastruktur, dan ekonomi lokal yang kuat justru menjadi motor utama pasar.
Dengan kondisi tersebut, pelaku pasar diharapkan lebih jeli melihat peluang investasi. Pergerakan harga properti di 2025 menjadi gambaran penting arah pasar di tahun-tahun berikutnya.
Rekomendasi
